해외주재원 부동산양도세 안녕하십니까저는 회사원입니다 올6월부터약5년간 해외주재원으로 발행이나서 가족전부가 해외에서 생활하게됩니다알고싶은 내용은 양도세문제인데1)약15년전에

2025년 해외주재원 부동산 양도세 관련 안내 (2025년 4월 2일 기준)

1. 포항시 아파트 매도 시 양도세

(27평, 8년 전 1.8억원 매입 → 현재 2.3억원, 거주 중)

• 양도소득세 발생 여부:

• ▸ 1가구 1주택 기본공제(2.5억원) 적용 가능 여부:

• 2025년 기준, 본인 명의 주택 1채만 보유 시 양도차익 2.5억원까지 비과세

• 단, 거주 요건: 매각 전 2년 이상 연속 거주 필수 (현재 사례 해당)

• ▸ 계산 예시:

• 양도차익 = 2.3억원(매각가) - 1.8억원(취득가) = 5,000만원

• 2.5억원 공제 후 과세대상 금액 없음 → 양도세 면제

• 유의사항:

• ▶ 해외 이전으로 인한 비거주 상태에서 매각 시:

• 「국세기본법」 제119조에 따라 원천징수 11% 적용 (단, 사전에 세무서 신고 필수)

• ▶ 임대 목적이 아닌 실거주 증명 서류 제출 필요 (전입신고증, 관리비 납부 내역 등)

2. 군포시 산본동 아파트 매도 예정 시 양도세

(19평, 15년 전 1.3억원 매입 → 현재 3억원, 임대 중)

• 과세 기준:

• ▸ 장기보유 감면: 보유기간 15년 초과 시 세율 20% → 14% 적용 (「조세특례제한법」 제89조)

• ▸ 필요경비 공제: 취득세·등록세·중개수수료 등 실제 비용 인정 (예: 1.3억원 중 5% 한도)

• 계산 예시:

• 양도차익 = 3억원 - (1.3억원 + 650만원) = 1.835억원

• 장기보유 감면 적용 세액: 1.835억원 × 14% = 약 2,569만원

• 추가 리스크:

• ▶ 투기과열지구 지정 여부: 군포시가 해당 지역인 경우 추가 10% 중과세 발생 가능

• ▶ 임대사업자 과세: 임대 기간 중 소득세 미신고 시 가산세 부과 (과거 5년 분 재조회)

3. 해외주재원 특별 고려 사항

• 비거주자 신고:

• ▸ 출국 1개월 전 관할 세무서에 「국외이주 신고서」 제출

• ▸ 부동산 매각 시 **원천징수의무자(구매자)**에게 세금 공제 요청 필요

• 외화송금 절차:

• ▶ 매각 대금 해외 송금 시 「외국환거래법」에 따라

• 5만 달러 이상: 은행별 사전 승인 필요

• 양도소득세 납부 증명서류 제출 필수

4. 절차 요약

1단계: 포항시 아파트 매각 ① 거주 증명 서류 확보 (전입신고증, 공과금 납부 내역) ② 1가구 1주택 공제 적용 신청 (지방세청 방문 또는 홈택스) 2단계: 군포시 아파트 매각 준비 ① 취득 당시 계약서·세금납부증명서 수집 ② 장기보유 감면 요건 확인 (15년 초과 여부) 3단계: 해외 이전 전 조치 ① 국외이주 신고 (출국 30일 전) ② 부동산 관련 세무사 위임장 공증

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